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郑晓莹律师 郑晓莹律师,广东联睿律师事务所专职律师,法学硕士研究生,中华全国律师协会会员,深圳律师协会会员。郑晓莹律师专业担任公司法律顾问,擅长处理经济合同纠纷、股权纠纷、债权债务纠纷、房产纠纷、婚姻家庭等民事诉讼及非诉讼... 详细>>

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律师姓名:郑晓莹律师

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成功案例

未经出租人同意转租承包土地可以解除合同吗?

相关法条:

《中华人民共和国物权法》

第一百二十八条 土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定,有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转。流转的期限不得超过承包期的剩余期限。未经依法批准,不得将承包地用于非农建设。

第一百三十四条 国家所有的农用地实行承包经营的,参照本法的有关规定。

《中华人民共和国农村土地承包法》

第三十七条 土地承包经营权采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转,当事人双方应当签订书面合同。采取转让方式流转的,应当经发包方同意;采取转包、出租、互换或者其他方式流转的,应当报发包方备案。

基本案情:

原告石门县水稻原种场诉称,2008年被告喻某某以办牲猪、家畜为名租用原告土地4.3亩,用于畜禽舍及道路建设。当年2月29日被告委托其兄与原告签订了一份土地租赁协议书,约定租赁原告享有土地使用权的土地4.3亩,租期为40年,租赁费4.3万元。协议签订后被告以其配偶杨宜珍的名义办起了“石门县盛旺达种猪场”。2011年3月2日被告作为丙方,石门县盛旺达种猪场(业主杨宜珍)作为乙方,第三人作为甲方,签订了《土地使用权租赁协议书》,被告将该宗土地转租给第三人使用。

第三人取得土地后,于2011年8月10日成立湖南大康牧业股份有限公司石门盛旺达种猪场,2012年12月30日经石门县工商行政管理局核准登记为第三人。被告转租该宗土地,原告毫不知情。2013年6月7日原告为维护自身的合法权益,向石门县人民法院起诉,请求法院确认原告与被告签订的土地租赁协议无效,并责令被告、第三人将该宗土地返还给原告,该院以(2013)石民一初字第168号民事判决书判决确认原、被告之间的上述租赁协议在20年范围内有效,超出20年部分约定无效,该判决在原告上诉后亦为常德市中级人民法院二审维持。

被告承租土地后,不经出租人(原告)同意,隐瞒事实,在原告毫不知情的情行下将该租赁物转租给第三人使用,违反了《中华人民共和国合同法》及其他法律有关规定,依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定,即“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”,原告有权解除合同。再者,因上次起诉原告没有提出解除合同的诉讼请求,法院没有就此进行裁判,故原告具状起诉,请求判令:一、解除原、被告签订的土地租赁协议;二、被告、第三人按原状返还所承租土地4、3亩给原告;三、诉讼费由被告承担。

原告石门县水稻原种场为支持其诉讼主张,向本院提交了下列证据:

1、原告法人资料、被告户籍证明、第三人企业注册登记资料(复印件)各1份,拟证明原、被告及第三人的主体资格;

2、《土地租赁协议》(复印件)1份,拟证明原告出租给被告土地的事实;

3、国有划拨土地使用证及附图(复印件)1份,拟证明原告对该国有划拨土地拥有使用权的事实;

4、第三人与杨宜珍、被告所签《土地使用权租赁协议》(复印件)1份,拟证明被告以投资人身份而不是自己实际使用土地的身份将土地转给第三人使用,转租了土地的事实;

5、石门县盛旺达种猪场企业注册登记资料(复印件)2份,拟证明本案所争议土地现在是第三人使用的事实;

6、石门县人民法院(2013)石民一初字第168号民事判决书、常德市中级人民法院(2014)常民三终字第89号民事判决书(均系复印件)各1份,拟证明原告曾向法院主张原、被告所签土地租赁合同无效,后经法院判决租赁期间在20年范围内有效,但原告之前没有提出解除合同的诉请,法院没有审查和裁判,以及法院查明被告将所土地转给第三人使用的事实;

7、收购公告(复印件)1份,拟证明被告将原告所租土地给第三人使用,第三人是有偿使用的事实。

被告喻某某辩称,被告与第三人没有土地的转租关系存在,被告喻某某将租赁原告的土地无偿提供给第三人使用,第三人是免费使用原告土地,不是转租关系,也就不适用租赁合同关系的相关法律规定,故请求法院依法驳回原告的诉请。

被告喻某某为支持其上述主张,向本院提交了如下证据:

石门县人民法院(2013)石民一初字第168号案庭审笔录(复印件)1份,拟证明该笔录第6页内容说明原告在2011年7月就已经明确知道了被告将所租土地提供给第三人使用的事实。

第三人湖南大康牧业股份有限公司述称,与被告喻某某的辩称意见一致。

第三人湖南大康牧业股份有限公司未向本院提交证据。

对原、被告提交的证据,经庭审举证、质证,结合第三人的当庭陈述,本院认定如下:

原告提交的证据1,系国家行政机关出具的公民身份证明和工商登记资料,证据5系工商行政机关出具的企业登记注册资料,均予以认定。证据2、证据3、证据4、证据6,被告和第三人对真实性均无异议,本院对真实性均予以采信。证据7,虽然为没有任何出具单位印章或注明出处的打印资料,且被告和第三人亦对该证据的真实性提出异议,但经与深圳交易所网站所披露的被告方2011年6月10日上市公司公告内容完全一致,故对其真实性本院予以采信。

根据原告的举证、质证及本院认证,结合当事人的陈述,本院认定如下事实:

2008年2月29日,原、被告签订《土地租赁协议》。协议约定,被告租赁原告位于生猪原种场办公楼前土凸一座,面积0.7亩,办公楼西头4米处外空地一块,面积3.6亩,租赁总面积4、3亩;租赁费用4.3万元(1万元/亩),签订协议时一次性付清;租赁时间40年,自2008年3月1日起至2048年3月1日止;被告主要用于畜禽舍建设和道路更新以及其他之用。被告租赁期间可以修建畜禽舍以及附属设施,所有设施归被告所有;办公楼西头地段,被告不管从事任何建设项目,都要留足3米生产通道,否则原告有权制止项目实施;租赁期满后,固定资产属于被告所有,土地使用权属于原告所有,如需续租,双方重新协商,并签订协议,如不续租,由双方协商处理;在租赁期间,原告不负责给被告建设所需要的任何手续和费用;约定违约责任为,违约方承担0.5万元违约金,因违约造成的全部损失由违约方承担。

协议签订后,被告按约支付了租金,原告出租了约定土地。2011年3月2日,被告作为丙方与湖南大康牧业股份有限公司(甲方)、石门县盛旺达种猪场(乙方,个体工商户业主杨宜珍系被告配偶)签订《土地使用权租赁协议》,协议约定,湖南大康牧业股份有限公司租赁被告及石门县盛旺达种猪场位于石门县原水稻场面积3、6995万平方米,租赁期限20年,被告及石门县盛旺达种猪场免费提供湖南大康牧业股份有限公司使用,不收取租赁费。该协议还约定了土地管理、不得擅自改变土地整体用途以及违约责任等事项。原告认为,被告与第三人所签协议违反法律强制性规定、被告擅自修建办公楼等设施以及擅自转租,构成违约,遂于2013年6月7日向石门县人民法院起诉,请求法院判决确认原告石门县水稻原种场与被告喻某某签订的《土地租赁协议》无效;被告喻某某、第三人湖南大康牧业股份有限公司向原告按原状返还承租土地。

该院于2014年5月8日作出(2013)石民一初字第168号民事判决,判决:一、确认原告石门县水稻原种场与被告喻某某所签订的《土地租赁协议》租期在20年范围内有效,租期超出20年部分的约定无效;二、驳回原告石门县水稻原种场的其他诉讼请求。上述判决作出后,原告不服向常德市中级人民法院提起上诉,常德市中级人民法院于2014年8月26日作出(2014)常民三终字第89号判决驳回上诉,维持原判。上述判决生效后,原告又以要求解除双方所签协议、返还土地为由诉至本院。

另查明,石门县盛旺达种猪场(普通合伙)于2008年8月11日成立,2008年8月11日核准登记,2008年11月3日因分立而解散注销,合伙人为杨宜珍、杨春林。石门县盛旺达种猪场(个体工商户)于2008年11月18日成立并核准登记,2011年8月3日注销,经营者为杨宜珍。湖南大康牧业股份有限公司石门盛旺达种猪场于2011年8月10日成立,2012年12月30日经石门县工商行政管理局核准登记,为湖南大康牧业股份有限公司分公司。

石国用(2012)第0041号土地使用权登记证书记载,坐落于“石门县蒙泉镇水稻原种场”、土地使用权面积为75、6公顷的土地使用权人为“湖南省石门县水稻原种场”,地类(用途)为“农用地”,使用权类型为“国有划拨”,其中耕地28、23公顷、园地37、21公顷、林地0、97公顷、农村道路1、72公顷、水利设施用地6、89公顷。

同时查明,湖南大康牧业股份有限公司于2011年6月10日的上市公司公告(证券代码:002505,公告编号:2011-022)披露:湖南大康牧业股份有限公司以2480万元收购石门县盛旺达种猪场所有资产。

裁判结果:

驳回原告石门县水稻原种场的全部诉讼请求。

裁判理由:

法院生效裁判认为:原、被告与第三人三方签订的协议不仅名称明确为租赁协议,而且协议还约定了双方的具体权利义务,虽然在该协议中约定被告是免费提供给第三人使用,但根据第三人2011年的上市公司公告披露,第三人已将石门县盛旺达种猪场所有资产收购,而被告租赁原告的土地系配套用于石门县盛旺达种猪场的生产经营,被告在2011年3月2日与第三人签订协议时虽然是将本案所涉租赁场地“免费”提供给第三人使用,但无疑此处的“免费”收益已包含在盛旺达种猪场资产转让的价值之中。被告以没有实质交付租金为由主张二者之间的租赁合同不符合双务合同的要件,理由自然不能成立。故被告上述抗辩主张不能成立,转租行为成立。

根据《中华人民共和国立法法》第九十二条的规定,在位阶相同的法律规定不一致时,应适用新法和特别法的规定。本案中物权法中关于国有土地租赁关系的法律规范,相对于合同法对一般租赁关系的法律规范,既属于特别法也属于新法,故本案应适用物权法的相关规定。《中华人民共和国物权法》第一百三十四条规定,国家所有的农用地实现承包经营的,参照本法的有关规定。

对于本案争议即参照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款的规定,即土地承包经营权采取出租形式流转的,应当报发包方备案,而不需要经过发包方同意。根据上述规定,被告未经原告方同意即将所承包土地转租给第三人,不能成为原告主张解除合同的法定理由。本案中原告亦未提交证据证明存在其他解除合同的约定或法定理由。此外,即便原告主张被告未经其同意擅自转租可以行使合同解除权,也因其早已超过行使解除权的除斥期间的期限导致撤销权消灭,故原告主张解除合同的诉请不能成立。

案例注解:

依法成立的合同,受法律保护。虽然《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定:“承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同”。但该条款只是为出租人设置了合同解除权,并非是转租合同无效。因此,只要承租人与次承租人定力的转租合同不存在合同法规定的无效情形,即应依法认定是有效合同。

本案中第三人湖南大康牧业股份有限公司与被告喻某某、石门县盛旺达种猪场三方签订的协议名称明确为租赁协议,而且协议还约定了双方的具体权利义务,虽然在该协议中约定被告是免费提供给第三人使用,但根据第三人2011年的上市公司公告披露,第三人已将石门县盛旺达种猪场所有资产收购,而被告租赁原告的土地系配套用于石门县盛旺达种猪场的生产经营,被告在2011年3月2日与第三人签订协议时虽然是将本案所涉租赁场地“免费”提供给第三人使用,但无疑此处的“免费”收益已包含在盛旺达种猪场资产转让的价值之中。被告以没有实质交付租金为由主张二者之间的租赁合同不符合双务合同的要件,理由自然不能成立。故被告和第三人之间形成了土地转租关系。

原告主张本案依据《中华人民共和国合同法》第二百二十四条第二款规定:承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。被告则抗辩应依据《中华人民共和国物权法》的相关规定,即国有土地的承包转让无需经过出租人同意,仅需向其备案。根据《中华人民共和国立法法》第九十二条的规定,在位阶相同的法律规定不一致时,应适用新法和特别法的规定。

本案中物权法中关于国有土地租赁关系的法律规范,相对于合同法对一般租赁关系的法律规范,既属于特别法也属于新法,故本案应适用物权法的相关规定。《中华人民共和国物权法》第一百三十四条规定,国家所有的农用地实现承包经营的,参照本法的有关规定。对于本案争议即参照《中华人民共和国农村土地承包法》第三十七条第一款的规定,即土地承包经营权采取出租形式流转的,应当报发包方备案,而不需要经过发包方同意。

根据上述规定,被告未经原告方同意即将所承包土地转租给第三人,不能成为原告主张解除合同的法定理由。且本案中原告亦未提交证据证明存在其他解除合同的约定或法定理由。此外,即便原告主张被告未经其同意擅自转租可以行使合同解除权,因该权利属形成权,受除斥期间的限制,原告已超过行使解除权的除斥期间的期限导致撤销权消灭,故本院判决驳回原告的诉讼请求合理合法。



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